Locazioni abitative, commerciali e transitorie
LocazioneSerena tiene insieme immobili, contratti e conduttori, calcola le date che contano e avvisa prima della registrazione, dell'annualità, della disdetta e dell'aggiornamento del canone.
Prossime scadenze Esempio
Il problema
Lunedì mattina. Il contratto del bilocale visitato la settimana scorsa è firmato da tre giorni e la copia cartacea sta ancora sulla scrivania, insieme all'attestato di prestazione energetica, alle fotocopie dei documenti e alla ricevuta del deposito cauzionale. La registrazione va fatta entro trenta giorni, ma la data di decorrenza è scritta a penna sull'ultima pagina e il proprietario ha appena chiesto se gli conviene la cedolare secca.
Nel frattempo arriva la telefonata di un'altra proprietaria: il suo quadrilocale è affittato da tre anni e vorrebbe sapere se può ancora aggiornare il canone. Bisogna aprire la cartella delle scansioni, ritrovare il contratto, verificare se al momento della registrazione era stata esercitata l'opzione per la cedolare secca e, in caso contrario, calcolare l'aggiornamento e preparare la lettera al conduttore. Sono venti minuti che non erano previsti.
Il punto di rottura arriva sempre allo stesso modo. Le date non stanno in un posto solo: qualcuna nel foglio di calcolo, qualcuna nella casella di posta, qualcuna nella testa di chi segue quel proprietario da anni. Finché i contratti sono pochi si tiene botta. Quando diventano decine, una prima scadenza salta, una raccomandata parte con cinque mesi di preavviso invece di sei e il rinnovo si trascina per altri quattro anni.
Come funziona
LocazioneSerena parte da una cosa semplice: il contratto. Inserisci l'immobile, le parti, la tipologia contrattuale, la data di stipula e quella di decorrenza, il canone e le eventuali opzioni fiscali. Da quelle poche informazioni il programma deriva tutto il resto: il termine per la registrazione, la scadenza di ogni annualità, la prima e la seconda scadenza contrattuale, la finestra utile per la disdetta e il mese in cui ha senso proporre l'aggiornamento del canone.
Non è un archivio passivo. Ogni data diventa un avviso che arriva con anticipo sufficiente per agire: preparare i dati del modello RLI, versare l'imposta di registro dell'annualità, spedire la raccomandata, allegare l'attestazione di rispondenza per un contratto a canone concordato. Il proprietario o l'agenzia resta padrone delle scelte, il programma si limita a non far passare la data in silenzio.
Registri gli immobili una volta sola con dati catastali, superficie, pertinenze e attestato di prestazione energetica, poi associ a ciascuno i contratti in corso e i documenti che li accompagnano. I contratti già attivi si inseriscono partendo dalla data di decorrenza, senza rifare la storia da capo.
Il programma calcola i trenta giorni per la registrazione, le annualità successive, la prima e la seconda scadenza, il preavviso di sei mesi per la disdetta e il periodo in cui l'aggiornamento del canone è ammesso. Se hai scelto la cedolare secca, l'adeguamento resta segnato come non applicabile, così nessuno lo propone per errore.
A ridosso di ogni scadenza ricevi un promemoria con il riepilogo dei dati che servono e con il modello di comunicazione da usare. Quando l'adempimento è concluso lo segni come fatto e alleghi la ricevuta, che resta nel fascicolo dell'immobile insieme a tutto il resto.
Funzionalità
Dall'anagrafica dell'immobile al rendiconto di fine anno, ogni funzione risponde a un adempimento preciso della locazione italiana. Niente moduli da riempire per il gusto di riempirli.
Ogni immobile ha una scheda con dati catastali, superficie, pertinenze e attestato di prestazione energetica. I contratti si agganciano all'immobile e conservano parti, durata, canone e modalità di pagamento.
Termine di registrazione, annualità, prima e seconda scadenza, finestre di disdetta e proroghe finiscono in un unico calendario. Ogni voce indica chi deve agire e quale documento serve.
Il programma prepara il prospetto dei dati da riportare nel modello RLI per registrazione, proroga, cessione, subentro e cessazione. La trasmissione resta ai canali telematici dell'Agenzia delle Entrate o al tuo intermediario abilitato.
Per ogni contratto registri se l'opzione è stata esercitata, in quale annualità e con quale comunicazione al conduttore. Il programma segnala gli effetti collegati, a partire dalla rinuncia all'aggiornamento del canone per tutto il periodo di validità dell'opzione.
Per i contratti stipulati sulla base degli accordi territoriali tieni insieme l'accordo di riferimento, la tabella degli oneri accessori e l'eventuale attestazione di rispondenza rilasciata dalle organizzazioni firmatarie.
Quando l'aggiornamento è previsto dal contratto ed è ammesso, il programma imposta il calcolo sulla base dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati e prepara la lettera per il conduttore.
Segni le mensilità pagate, quelle scoperte e i solleciti inviati. Se la morosità si consolida hai lo storico completo, con date e importi, da consegnare al legale che seguirà la vicenda.
Contratto firmato, ricevuta di registrazione, deleghe di pagamento, verbale di consegna, raccomandate e attestato energetico restano nel fascicolo dell'immobile. A fine anno esporti il rendiconto dei canoni per il proprietario e per il commercialista.
Vantaggi
Non si tratta di lavorare di più, ma di smettere di ricostruire ogni volta informazioni che esistono già. Ecco i quattro effetti che si notano per primi.
Le date nascono dal contratto e non da un promemoria scritto a mano. Il termine di registrazione, l'annualità e il preavviso di sei mesi per la disdetta compaiono da soli, con l'anticipo necessario per organizzarsi.
Sai in ogni momento quali contratti sono in cedolare secca, da quando e con quale comunicazione al conduttore. Le proposte di aggiornamento del canone smettono di partire dove non sono ammesse.
L'agenzia risponde in due minuti a chi chiede quando scade il contratto, quanto ha incassato quest'anno e che cosa è stato spedito. Il rendiconto è già pronto e non va ricostruito a fine dicembre.
Quando un collaboratore cambia ruolo o un proprietario porta un nuovo immobile in gestione, tutta la storia del contratto è nel fascicolo. Niente ricostruzioni a memoria e niente cartelle sparse su tre computer.
Prova sociale
Un proprietario con pochi appartamenti, un'agenzia che segue decine di mandati e uno studio che deve rendere conto a ogni proprietario: le esigenze cambiano, le date no.
Ho tre contratti a canone concordato e ogni anno mi perdevo sull'imposta di registro dell'annualità. Adesso l'avviso arriva un mese prima, con il riepilogo già pronto da portare al commercialista. La cosa che mi tranquillizza di più è vedere scritto nero su bianco che sui contratti in cedolare secca l'aggiornamento del canone non si tocca.
Seguiamo le locazioni per una trentina di proprietari e prima vivevamo su due fogli di calcolo diversi. Con LocazioneSerena ogni contratto ha la sua scheda e le prime scadenze compaiono con sei mesi di anticipo. L'anno scorso abbiamo spedito tutte le disdette nei termini, senza corse all'ufficio postale.
La parte che uso di più è il fascicolo dell'immobile: contratto registrato, verbale di consegna, letture dei contatori e raccomandate stanno insieme. Quando un proprietario chiama per sapere che cosa è stato spedito e quando, apro la scheda e leggo le date. Il rendiconto di fine anno esce in pochi minuti.
Scenari d'uso rappresentativi del profilo dei nostri utenti target.
Prezzi
Si sceglie in base al numero di contratti attivi e al lavoro di squadra, non in base a funzioni sbloccate a metà. Il piano si cambia quando cambia il portafoglio.
19 euro al mese
per chi affitta due o tre immobili di proprietà e vuole smettere di segnare le date sul calendario di carta
Consigliato per chi segue decine di contratti
39 euro al mese
per chi gestisce un portafoglio di appartamenti, box e locali commerciali, in proprio o per la famiglia
79 euro al mese
per la piccola agenzia che segue i contratti per conto dei proprietari e deve rendere conto a ciascuno di loro
Abbonamento mensile, IVA esclusa, senza vincolo di durata: se il numero di contratti in gestione cambia, cambi piano e l'archivio resta esattamente com'è.
Domande frequenti
Risposte chiare su che cosa fa il programma, che cosa resta al professionista e come vengono trattati i dati dei conduttori.
No. Il programma prepara il riepilogo ordinato dei dati che servono per compilare il modello RLI e avvisa del termine dei trenta giorni, che decorre dalla stipula o dalla decorrenza se anteriore. La trasmissione avviene poi con i canali telematici dell'Agenzia delle Entrate oppure tramite il tuo intermediario abilitato. Il numero identificativo del contratto e la ricevuta di registrazione si archiviano nel fascicolo dell'immobile.
Sì. Oltre ai contratti abitativi disciplinati dalla legge 431/1998, puoi inserire le locazioni di immobili a uso diverso dall'abitativo, con le durate previste dalla legge 392/1978, e i contratti transitori o per studenti universitari. Le regole di calcolo delle scadenze cambiano in base alla tipologia scelta al momento dell'inserimento.
Per ogni contratto indichi se l'opzione è stata esercitata, in quale annualità e con quale comunicazione al conduttore. Il programma tiene traccia della scelta e, finché l'opzione è valida, segnala che la richiesta di aggiornamento del canone non è ammessa. Ti ricorda anche le annualità successive, quando puoi confermare o revocare l'opzione.
Sì. Prepariamo insieme un tracciato con immobile, parti, tipologia, decorrenza, durata, canone e opzione fiscale, e i contratti in corso entrano già con le loro scadenze future. I documenti scansionati si caricano poi nei rispettivi fascicoli, con calma, senza bloccare il lavoro di tutti i giorni.
No, si lavora dal browser su computer, tablet e telefono. Non ci sono programmi da installare né aggiornamenti da gestire. Per controllare una scadenza durante un sopralluogo basta il telefono, e i documenti del fascicolo restano consultabili anche fuori dall'ufficio.
Restano tuoi. I dati anagrafici dei conduttori e i documenti caricati sono trattati secondo il Regolamento UE 2016/679 e servono solo a far funzionare il servizio. Puoi esportare l'intero archivio in qualsiasi momento e chiedere la cancellazione quando chiudi l'abbonamento.
No, gli fa risparmiare tempo. LocazioneSerena mette in ordine date, canoni e documenti e produce un rendiconto annuale leggibile. Le valutazioni fiscali, la scelta tra canone libero e canone concordato e la compilazione della dichiarazione restano al professionista di fiducia, che però riceve dati già coerenti.
Cambiano il numero di contratti gestibili e il lavoro di squadra. Proprietario copre chi affitta pochi immobili in prima persona, Portafoglio serve a chi segue decine di contratti di tipologie diverse, Agenzia aggiunge più utenti con ruoli distinti, l'anagrafica dei proprietari e i rendiconti personalizzati. Si passa da un piano all'altro senza perdere nulla.
Dal blog
Approfondimenti scritti per chi affitta e per chi gestisce contratti: termini, scelte fiscali e documenti, spiegati con parole normali.
Il termine dei trenta giorni, i dati da riportare nel modello RLI, l'opzione per la cedolare secca e la ricevuta telematica da conservare nel fascicolo.
Leggi l'articoloDurata, rinnovo, formazione del canone e trattamento fiscale a confronto, per capire quando conviene il 4+4 libero e quando il 3+2 a canone concordato.
Leggi l'articoloComunicazione al conduttore, aggiornamento ISTAT chiesto per abitudine e revoca dimenticata: gli errori che fanno decadere la cedolare secca sugli affitti.
Leggi l'articoloContatti
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