Jimenez Julien, chi costruisce LocazioneSerena

Chi affitta un immobile non ha bisogno di un software in più, ha bisogno che nessuna data passi inosservata: i trenta giorni per la registrazione, l'imposta di registro dell'annualità, il preavviso di sei mesi per la disdetta. Ho costruito LocazioneSerena ascoltando proprietari e piccole agenzie che tengono decine di contratti tra un foglio di calcolo e una cartella di scansioni.

Chi sono e di che cosa mi occupo

Mi chiamo Jimenez Julien e sono il fondatore di MLJ, la società che pubblica questo sito e sviluppa LocazioneSerena. Il mio mestiere è prendere una procedura amministrativa che tutti conoscono e che quasi nessuno riesce a tenere sotto controllo, scomporla nei suoi passaggi reali e trasformarla in uno strumento che ricorda le cose al posto di chi le deve fare. Non sono un consulente fiscale e non offro assistenza legale: costruisco strumenti di gestione e scrivo per spiegare come funzionano gli adempimenti che quegli strumenti sorvegliano.

In pratica passo le mie giornate tra due attività. La prima è il prodotto: definire le schermate, scegliere che cosa entra nel fascicolo di un immobile e che cosa resta fuori, decidere quando un promemoria deve partire e con quale anticipo. La seconda è la scrittura: gli articoli del blog di questo sito nascono dalle domande che ricevo, e ogni volta che una domanda torna più di due volte diventa un pezzo pubblicato.

Perché uno strumento dedicato alla locazione

La gestione di un contratto di locazione abitativa è fatta di scadenze che non arrivano mai insieme e che non dipendono dalla stessa fonte. La registrazione presso l'Agenzia delle Entrate ha un termine breve dopo la stipula. L'imposta di registro sulle annualità successive torna ogni anno, salvo che si sia scelta la cedolare secca. L'aggiornamento ISTAT del canone dipende da quello che il contratto prevede e da quale regime fiscale è stato adottato. La disdetta richiede un preavviso lungo, che va calcolato a ritroso dalla scadenza. Il deposito cauzionale va restituito alla fine, con le sue regole. Nessuna di queste cose è difficile presa da sola: diventano difficili tutte insieme, moltiplicate per il numero di contratti.

Ho scelto di mettere al centro il fascicolo dell'immobile invece dell'ennesimo cruscotto pieno di grafici, perché la domanda vera di chi gestisce locazioni non è "come vanno le cose in generale", ma "che cosa devo fare questa settimana su quale contratto". Il mio lavoro è togliere passaggi, non aggiungerne: se una funzione non fa guadagnare tempo a chi gestisce locazioni, non entra nel prodotto. È una regola che mi ha fatto scartare molte idee apparentemente brillanti, e di questo sono contento.

Le persone per cui costruisco sono due. Il proprietario che ha da uno a pochi appartamenti e che, tra un rinnovo e l'altro, dimentica dove ha salvato la ricevuta telematica di registrazione. E la piccola agenzia immobiliare che segue portafogli altrui, deve dare conto ai mandanti e non può permettersi di scoprire una scadenza il giorno dopo. Se vuoi vedere come si presenta quel lavoro dall'interno, ho descritto uno scenario completo in In che modo una piccola agenzia riordina le scadenze dei contratti di locazione?.

Come lavoro

Parto sempre dai casi reali. Quando qualcuno mi scrive per raccontarmi la propria situazione, la prima cosa che chiedo non è quale funzione vorrebbe, ma quale passaggio gli fa perdere più tempo in un mese normale. Da lì ricostruisco il percorso completo, dalla firma del contratto alla riconsegna delle chiavi, e cerco il punto in cui l'informazione si perde. Quasi sempre si perde in due posti: tra la firma e la registrazione, e tra un'annualità e la successiva.

Le versioni del prodotto escono piccole e frequenti. Preferisco pubblicare una funzione stretta ma finita, usarla con chi me l'ha chiesta e correggerla, piuttosto che annunciare un modulo grande che arriverà fra mesi. Ogni volta che una modifica tocca un calcolo di date o un promemoria, la verifico su contratti reali forniti da chi li usa, con i dati sensibili rimossi.

Rispondo personalmente alle richieste che arrivano dal modulo. Non c'è un centralino, non c'è un percorso a più livelli: scrivi, leggo io, rispondo io. Quando la domanda esce dal mio campo, lo dico e indico a chi rivolgersi, perché su materia fiscale e contrattuale un professionista abilitato resta la strada giusta.

Come verifico quello che pubblico

Gli articoli di questo blog toccano norme, termini e adempimenti: sbagliare una data o una condizione significa fare un danno a chi legge. Per questo ogni testo segue lo stesso percorso di controllo.

• Risalgo alla fonte primaria: il testo di legge, in primo luogo la legge 431 del 1998 e il Codice civile per la locazione, il decreto legislativo 23 del 2011 per la cedolare secca, oltre alle pagine ufficiali dell'Agenzia delle Entrate per il modello RLI e per gli adempimenti telematici.
• Verifico che la fonte sia quella vigente al momento della pubblicazione e non una versione superata, perché in questa materia le proroghe e le modifiche sono frequenti.
• Non pubblico cifre che non posso verificare. Quando un importo dipende dal singolo contratto o dall'accordo territoriale del comune, spiego il meccanismo di calcolo invece di scrivere un numero che sarebbe falso per la maggior parte dei lettori.
• Distinguo sempre l'obbligo di legge dalla buona pratica. Se una cosa è consigliata ma non dovuta, il testo lo dice apertamente.
• Segnalo il limite dell'articolo: dove serve un commercialista, un avvocato o l'ufficio competente, lo scrivo invece di lasciare intendere che la lettura basti.

Il glossario che ho raccolto in A cosa serve un glossario della locazione e quali termini bisogna conoscere? nasce esattamente da questo metodo: prima di spiegare una procedura, mi assicuro che le parole usate significhino la stessa cosa per me e per chi legge.

Le date sono l'altra ossessione. Tutti gli articoli di questo sito sono pubblicati l'8 settembre 2026, la data effettiva di messa online: non retrodato nulla e non presento come aggiornato un testo che non è stato toccato. Quando un contenuto cambierà davvero, la data di aggiornamento lo dirà.

Dove trovarmi

Se vuoi verificare chi sono prima di scrivermi, questi sono i miei profili pubblici. Sono gli stessi che uso per gli altri progetti di MLJ e li tengo aggiornati.

• jimenezjulien.com
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Parliamo dei tuoi contratti

Il modo più diretto per entrare in contatto è il modulo di questo sito: raccontami quanti contratti segui, se sono a canone libero o a canone concordato e quale adempimento ti porta via più tempo. Se preferisci la posta elettronica, l'indirizzo è jimenezjulien42@gmail.com. In entrambi i casi risponde la stessa persona.

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