Conviene il contratto 4+4 a canone libero o il 3+2 a canone concordato?

La legge 431/1998 mette a disposizione due strade per affittare un’abitazione: cambiano durata, libertà sul canone e vantaggi fiscali.

La risposta breve è che non esiste un contratto migliore in assoluto: conviene il 4+4 a canone libero quando il mercato locale permette di chiedere più di quanto consenta l’accordo territoriale e quando si vuole restare fuori da vincoli documentali; conviene il 3+2 a canone concordato quando l’immobile si trova in un comune dove l’aliquota agevolata della cedolare secca e le riduzioni sui tributi locali recuperano la differenza di canone, e quando si cerca un impegno più corto.

Il conto va fatto sull’incasso netto e sulla durata effettiva dell’impegno, non sul canone lordo scritto sull’annuncio. Un canone nominalmente più alto tassato con l’aliquota ordinaria della cedolare secca può lasciare in tasca meno di un canone concordato tassato con quella ridotta. Vediamo i due binari uno accanto all’altro.

Due binari previsti dalla stessa legge

La legge 9 dicembre 1998 numero 431 ha riordinato le locazioni abitative attorno a due tipi contrattuali. Il primo, disciplinato dall’articolo 2 comma 1, è il contratto a canone libero: le parti fissano liberamente l’importo e accettano in cambio una durata minima di quattro anni rinnovabili per altri quattro.

Il secondo, previsto dall’articolo 2 comma 3, è il contratto a canone concordato: l’importo non è più libero ma deve rientrare nelle fasce definite dall’accordo territoriale del comune, e la durata minima scende a tre anni con proroga di due.

Accanto a questi due esistono figure particolari, come il contratto transitorio e quello per studenti universitari, che rispondono a esigenze temporanee documentate e seguono regole proprie. Per la locazione abitativa ordinaria, però, la scelta reale resta fra 4+4 e 3+2.

Durata, rinnovo e prima scadenza a confronto

Nel 4+4 il primo periodo dura quattro anni. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro, salvo che il locatore comunichi la disdetta motivata nei casi tassativi indicati dall’articolo 3 della legge: necessità dell’immobile per sé o per parenti stretti, ristrutturazione integrale, vendita in assenza di altri immobili a uso abitativo e simili.

Nel 3+2 la logica è identica ma i tempi sono più corti: tre anni, poi una proroga biennale di diritto, con gli stessi motivi tassativi per opporsi alla prima scadenza. Alla scadenza del quinquennio si apre invece la fase di rinnovo o di rinegoziazione.

Il punto che pesa davvero

La differenza pratica non è il numero di anni sulla carta, ma la finestra in cui il proprietario può davvero riprendere l’immobile senza una causa qualificata: nel concordato arriva prima. Chi immagina di rientrare nell’appartamento entro pochi anni trova nel 3+2 un orizzonte più gestibile. Chi cerca stabilità e vuole ridurre il rischio di rotazione dell’inquilino preferisce il 4+4.

In entrambi i casi la disdetta va comunicata con il preavviso previsto e con la forma corretta: abbiamo dedicato un approfondimento a quando va inviata la disdetta e come funzionano rinnovo e recesso nella legge 431, perché è lì che si concentrano gli errori più costosi.

Come si forma il canone nei due casi

Nel canone libero l’importo nasce dall’incontro fra domanda e offerta. Il proprietario guarda gli affitti richiesti per immobili simili nella stessa zona, considera lo stato dell’immobile, la classe energetica, la presenza di ascensore o box, e propone una cifra. Nessuna griglia esterna gli dice quanto può chiedere.

Nel canone concordato l’importo si costruisce a partire dall’accordo territoriale depositato presso il comune. L’accordo divide il territorio in zone omogenee, assegna a ciascuna una fascia di oscillazione al metro quadrato e prevede elementi che spostano il valore all’interno della fascia: superficie, presenza di spazi esterni, stato di manutenzione, dotazioni impiantistiche, arredamento.

• Zona: il territorio comunale è suddiviso in aree omogenee con valori diversi.
• Superficie convenzionale: balconi, cantine e terrazze si conteggiano con coefficienti stabiliti dall’accordo.
• Elementi oggettivi: riscaldamento autonomo, ascensore, doppi servizi, infissi recenti, posto auto.
• Durata scelta: alcuni accordi valorizzano le durate superiori al minimo di legge.
• Arredamento: la presenza di mobili può giustificare la parte alta della fascia.

Il risultato è un canone quasi sempre inferiore a quello libero, ma calcolato con un metodo tracciabile che regge meglio a un controllo.

Accordi territoriali e attestazione di rispondenza

Gli accordi territoriali vengono firmati a livello locale dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori più rappresentative. Cambiano da comune a comune e vengono rinnovati periodicamente: prima di redigere un contratto concordato va sempre verificata la versione in vigore, di regola consultabile presso il comune o presso le organizzazioni firmatarie.

Quando le parti stipulano il contratto senza farsi assistere da una delle organizzazioni firmatarie, entra in gioco l’attestazione di rispondenza. È il documento con cui un’organizzazione firmataria certifica che il contratto rispetta l’accordo territoriale sotto il profilo del canone e delle clausole. La sua mancanza è la ragione più frequente per cui un contratto formalmente concordato non riesce a sostenere le agevolazioni collegate.

L’attestazione non è un adempimento da recuperare a posteriori con leggerezza: va prevista fin dalla preparazione del contratto, insieme all’attestato di prestazione energetica e ai documenti che si consegnano in occasione della presa in possesso. Se stai preparando quel momento, la lista di documenti e verifiche necessari il giorno della consegna delle chiavi al conduttore aiuta a non dimenticare nulla.

Effetti fiscali per il locatore e per il conduttore

Sul piano fiscale i due contratti divergono in modo netto. Con la cedolare secca il locatore sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto con un’imposta sostitutiva. L’aliquota ordinaria si applica ai contratti a canone libero, mentre per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa e negli altri casi previsti dalla norma è riconosciuta un’aliquota ridotta.

Poiché aliquote, elenchi dei comuni e condizioni possono essere modificati dalle leggi di bilancio, l’importo esatto va verificato di volta in volta sulle fonti ufficiali dell’Agenzia delle Entrate al momento della stipula, non dato per acquisito dall’anno precedente.

Sul contratto concordato possono inoltre incidere agevolazioni comunali sull’imposta municipale, decise dal singolo comune, e una riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro quando la cedolare secca non viene scelta. Anche il conduttore, dal canto suo, può accedere a detrazioni per l’abitazione principale differenziate a seconda del tipo di contratto e del reddito.

Quando il canone concordato conviene davvero

Il concordato conviene quando la somma dei vantaggi fiscali e della minore vacanza compensa il canone più basso. Alcune situazioni ricorrenti aiutano a riconoscerlo.

• L’immobile si trova in un comune ad alta tensione abitativa con un accordo territoriale aggiornato e fasce vicine ai valori di mercato.
• Il comune ha deliberato una riduzione dell’imposta municipale per i contratti concordati.
• Il proprietario preferisce un impegno di cinque anni complessivi invece di otto.
• La zona ha molta offerta e un canone allineato all’accordo riduce i mesi di sfitto.

Il 4+4 resta preferibile quando la forbice fra canone di mercato e fasce dell’accordo è ampia, quando l’immobile ha caratteristiche premianti che le griglie locali valorizzano poco, o quando si vuole evitare la gestione dell’attestazione e dei vincoli sulle clausole. Molti dei termini che compaiono in queste valutazioni sono raccolti nel nostro glossario della locazione con i termini da conoscere, utile quando si confrontano due bozze contrattuali.

Tabella di sintesi per decidere

La scelta si difende solo con le scadenze in ordine

Riassumendo: il 4+4 libero premia il canone e la stabilità, il 3+2 concordato premia il netto fiscale e la flessibilità della durata. Il confronto va fatto sul singolo immobile, con l’accordo territoriale in mano e con le aliquote verificate alla data della stipula.

Qualunque sia la strada scelta, il vantaggio si conserva solo se gli adempimenti arrivano puntuali: registrazione, annualità, proroga, aggiornamento del canone, rinnovo dell’attestazione quando il contratto viene rinegoziato. È esattamente il lavoro che svolge LocazioneSerena, il registro che tiene insieme contratti, scadenze e adempimenti della locazione e avvisa al momento giusto invece che a cose fatte.

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