Glossario
A cosa serve un glossario della locazione e quali termini bisogna conoscere?
Molti malintesi tra locatore e conduttore nascono da parole usate in modo diverso: qui trovi il senso che hanno nei contratti e nei modelli.
Un glossario della locazione serve a una cosa sola, ma decisiva: fare in modo che tu, il conduttore, il commercialista e il modello telematico attribuiate lo stesso significato alla stessa parola. Quando questo accade, la scadenza cade nel giorno giusto e la comunicazione parte dalla casella giusta. Quando non accade, si litiga su una data che nessuno aveva letto allo stesso modo.
I termini da conoscere sono meno di quanti sembrino. Ne bastano una trentina, raggruppati per famiglia: il contratto, la registrazione, il fisco, il canone concordato e la chiusura del rapporto. Di seguito trovi quelli che tornano ogni settimana nella gestione di un portafoglio piccolo o medio.
Le parole del contratto
Locatore e conduttore sono i nomi corretti delle parti: proprietario e inquilino sono le versioni parlate, ma nei modelli e nelle comunicazioni conviene usare i termini del codice civile, perché sono quelli che ritrovi in ogni campo da compilare.
La confusione più costosa riguarda tre date che quasi mai coincidono. La stipula è il giorno in cui le parti firmano. La decorrenza è il giorno da cui il contratto produce effetti e da cui si contano durata, annualità e adeguamenti. La durata è il periodo pattuito, che si conta dalla decorrenza e non dalla firma.
Ne discende l’annualità, cioè ciascun anno contrattuale che si apre nell’anniversario della decorrenza. È l’unità di misura con cui si ragiona di imposta di registro annuale e di aggiornamento del canone, quando previsto.
Poi ci sono le parole del denaro. Il canone è il corrispettivo pattuito per il godimento dell’immobile. Il deposito cauzionale è la somma versata a garanzia e restituita alla riconsegna, salvo danni o insoluti. Gli oneri accessori sono le spese connesse all’uso dell’immobile e dei servizi comuni, distinte dal canone e ripartite tra le parti secondo il contratto e la prassi condominiale.
Merita una riga anche l’attestato di prestazione energetica, che accompagna il contratto, e il verbale di consegna, il documento che fotografa lo stato dei locali e le letture dei contatori. Se vuoi la lista operativa del giorno della firma, la trovi nell’articolo su quali documenti e verifiche servono il giorno della consegna delle chiavi.
Le parole della registrazione
Qui il vocabolario è quello del modello RLI, il modulo dell’Agenzia delle Entrate con cui si registrano i contratti di locazione e si comunicano gli eventi successivi. Le voci del modello sono anche il modo migliore per imparare i termini, perché ogni adempimento ha un nome preciso.
La registrazione è il primo adempimento, da eseguire entro il termine previsto dalla decorrenza o dalla stipula. Il codice identificativo del contratto è la sigla assegnata alla registrazione: serve per tutti gli adempimenti successivi, quindi va conservato in un posto stabile e non nella memoria di chi ha fatto l’invio.
Gli eventi successivi hanno nomi che nel parlato si scambiano continuamente:
- Proroga: il contratto continua oltre il termine, per rinnovo o per accordo tra le parti.
- Cessione: cambia una delle parti, per esempio il conduttore trasferisce il contratto a un altro soggetto.
- Subentro: una persona prende il posto di un’altra nel rapporto già in corso, tipicamente per successione o per vicende familiari.
- Cessazione: il rapporto finisce prima o alla scadenza, e va comunicata perché smetta di produrre obblighi fiscali.
- Annualità successive: il versamento dell’imposta per l’anno che si apre, quando non si è optato per il regime sostitutivo.
La ricevuta telematica è la prova dell’invio andato a buon fine. Non è un dettaglio burocratico: è il documento che chiude il fascicolo e che ti evita di rifare il lavoro un anno dopo, quando nessuno ricorda se la comunicazione era partita.
Le parole del fisco
La cedolare secca è il regime opzionale di tassazione sostitutiva dei canoni di locazione abitativa. Chi la sceglie sostituisce alcune imposte ordinarie con un’imposta sostitutiva, e assume in cambio alcuni obblighi. L’opzione si esercita in registrazione o in una annualità successiva, e la revoca è l’atto con cui si torna al regime ordinario.
Due parole vanno tenute vicine, perché sono la coppia che genera più errori. La comunicazione al conduttore è l’informativa con cui il locatore avvisa della rinuncia agli aggiornamenti del canone per il periodo dell’opzione. La rinuncia all’aggiornamento ISTAT ne è la sostanza: finché vale l’opzione, il canone non si adegua.
Restano poi l’imposta di registro e l’imposta di bollo, dovute nel regime ordinario, e l’adeguamento ISTAT, cioè l’aggiornamento del canone secondo l’indice dei prezzi al consumo, applicabile solo se il contratto lo prevede e se il regime scelto lo consente. Aliquote, misure e termini cambiano nel tempo: la regola prudente è verificarli sul sito dell’Agenzia delle Entrate prima di ogni scadenza, invece di fidarsi di un numero letto una volta.
Le parole del canone concordato
Il canone concordato nasce da un accordo territoriale firmato dalle associazioni della proprietà e degli inquilini per uno specifico comune. L’accordo suddivide il territorio in zone omogenee e stabilisce, per ciascuna, una fascia di oscillazione del canone, cioè un valore minimo e uno massimo al metro quadro.
Dentro la fascia il canone si calcola con gli elementi oggettivi previsti dall’accordo: superficie, stato dell’immobile, dotazioni, presenza di ascensore o di posto auto. L’attestazione di rispondenza è il documento rilasciato da un’organizzazione firmataria che certifica la conformità del contratto all’accordo, quando le parti non si sono avvalse dell’assistenza delle associazioni.
Sono i termini che decidono se un contratto agevolato regge o no. Se stai scegliendo tra le due strade, il confronto è sviluppato nell’articolo che spiega se conviene il contratto 4+4 a canone libero o il 3+2 a canone concordato.
Le parole della fine del rapporto
La disdetta è la comunicazione con cui una parte impedisce il rinnovo alla scadenza, nei termini di preavviso previsti. Il diniego di rinnovo è il rifiuto motivato del locatore alla prima scadenza, ammesso solo nei casi tipizzati dalla legge. Il recesso è l’uscita anticipata del conduttore, con il preavviso pattuito o per gravi motivi.
Sul versante patologico, la morosità è il mancato pagamento di canoni o oneri accessori. L’intimazione di sfratto per morosità è l’atto con cui il locatore chiede al giudice il rilascio dell’immobile. Il termine di grazia è il periodo che il giudice può concedere al conduttore per sanare. La convalida è il provvedimento che rende esecutivo lo sfratto.
Chiude il ciclo la riconsegna, con verbale, letture finali e restituzione delle chiavi, seguita dalla restituzione del deposito cauzionale al netto di quanto legittimamente trattenuto.
Come usare il glossario nella pratica quotidiana
Un glossario chiuso in un file non serve a niente. Serve invece se lo usi come chiave di lettura dello scadenzario: ogni termine è collegato a un evento, e ogni evento ha una data e un documento di prova.
| Termine | Che cosa attiva | Che cosa conservi |
|---|---|---|
| Decorrenza | Il conteggio di durata, annualità e scadenze | Contratto firmato e verbale di consegna |
| Registrazione | L’invio del modello RLI nei termini | Ricevuta telematica e codice del contratto |
| Annualità successiva | Il versamento dell’imposta, se non c’è opzione | Quietanza del versamento |
| Attestazione di rispondenza | La conformità del canone all’accordo territoriale | Attestazione rilasciata dall’organizzazione |
| Disdetta | Il calcolo a ritroso del preavviso | Ricevuta di consegna della comunicazione |
| Cessazione | La chiusura degli obblighi fiscali | Ricevuta dell’invio e verbale di riconsegna |
Tre abitudini che riducono i malintesi
- Scrivi nel contratto la decorrenza in cifre e in lettere, così nessuno la confonde con la data di firma.
- Usa sempre il nome del modello quando comunichi con il conduttore o con il consulente: proroga, cessione, cessazione.
- Archivia ogni ricevuta accanto al contratto, non nella posta elettronica di una singola persona.
Quando i contratti diventano dieci o venti, il glossario da solo non basta più: serve un registro che traduca i termini in date e promemoria. È esattamente il modo di lavorare descritto nell’articolo su come una piccola agenzia riordina le scadenze dei contratti di locazione.
La risposta in breve
Un glossario della locazione serve a evitare che una parola imprecisa diventi una scadenza mancata. I termini da conoscere si contano su due mani per ogni famiglia: stipula, decorrenza, durata e annualità per il contratto; registrazione, proroga, cessione, subentro e cessazione per il modello RLI; cedolare secca, opzione, revoca e adeguamento ISTAT per il fisco; accordo territoriale, fascia di oscillazione e attestazione di rispondenza per il concordato; disdetta, recesso, morosità e riconsegna per la chiusura.
Se vuoi che queste parole diventino avvisi puntuali invece di appunti sparsi, LocazioneSerena tiene il registro dei contratti di locazione e ti avvisa a ogni adempimento, dalla registrazione alla cedolare secca. Raccontaci il tuo portafoglio dal modulo di contatto oppure scrivi a jimenezjulien42@gmail.com: ti rispondiamo con il calendario dei tuoi prossimi adempimenti.
